Hva er den tredje bølgen?

Hva er den tredje bølgen innen telekommunikasjons infrastruktur?

Innen økonomi refererer arbeidsdeling til separasjon av oppgaver innenfor et økonomisk system eller en organisasjon, slik at deltakerne kan spesialisere seg. Spesialisering innen telekommunikasjons infrastruktur dukket først opp i USA på midten av 1990-tallet da ledere fra tre selskaper (American Radio, Castle Towers og Steve Bernstein Associates) innså verdien av å utnytte potensialet i tårneiendommer ved å selge plass til flere leietakere. Alle tre selskapene etablerte tårnselskaper, som fortsatt er kjent i dag: American Tower, Crown Castle og SBA Communications.

Den skjulte styrken til passiv infrastruktur

I USA innså mobilnettoperatører (MNO-er) snart at de driver med å selge tale og data, og at passiv telekommunikasjons infrastruktur egentlig ikke er kjernen i virksomheten deres. Uavhengige tårnselskaper, for hvem administrasjon av passiv telekommunikasjons infrastruktur er en kjernevirksomhet, har vanligvis mer ekspertise i å identifisere effektivitet og redusere driftsutgifter (OPEX). I tillegg har tårnselskaper en tendens til å ha lavere kapitalkostnader enn MNO-er, og de har større samlokaliseringsforhold (stedsdeling) på mastene sine. EY-Parthenon har vist at et typisk tilstedeværelsespunkt (PoP) som administreres av et uavhengig tårnselskap er 46 % mer effektivt enn et som administreres av en MNO.

Alle de tre store amerikanske MNO-ene har solgt sin passive infrastruktur. Som et resultat har alle store amerikanske MNO-er solgt (eller leid ut) mastene sine til infrastrukturselskaper: i 2012 betalte Crown Castle T-Mobile 2,4 milliarder dollar for en langsiktig avtale som involverte 7200 master (noen solgt, noen leid ut). Tilsvarende betalte Crown Castle i 2013 AT&T 4,85 milliarder dollar for en langsiktig leieavtale på 9100 master. I 2015 betalte American Tower Verizon Wireless 5,1 milliarder dollar for en langsiktig leieavtale på 11 300 master. Mange mindre avtaler har også blitt avsluttet.

Europa har fulgt etter. I de senere årene har også europeiske MNO-er begynt å selge. Noen har startet med det (mindre effektive) trinnet å opprette MNO-kontrollerte tårnselskaper (Deutsche Funkturm, Telxius, Vantage, TOTEM). Men andre har tatt «spranget» for å fullføre spesialisering. For eksempel har MNO-er (Telefónica, Yoigo, Masmovil og Orange) i Spania solgt nesten 8000 tårn til Cellnex det siste tiåret. I Frankrike har Bouygues solgt mer enn 6000 tårn til Cellnex og FPS Towers, og Iliad solgte 70 % av tårnporteføljen sin til Cellnex. I Italia solgte Wind 7400 tårn til Cellnex, og CK Hutchison solgte ytterligere 8900 tårn til Cellnex. I Storbritannia kjøpte Cellnex nylig Arqiva, sammen med 6000 master fra CK Hutchison.

Tre bølger innen telekominfrastruktur

Man kan se for seg disse utviklingene som «bølger». Den første bølgen ville være den første utviklingen av nettverk av MNO-ene selv. Den andre bølgen ville være salg av passiv infrastruktur til tårnselskaper.

Den tredje bølgen startet også i USA. Wireless Capital Partners (WCP), den første amerikanske aktøren for grunnleieavtaler for telekom, ble etablert i 2001. Unison Site Management (Unison) fulgte snart etter i 2003. Unison forbedret WCPs modell ved at Unison begynte å erverve «telekommunikasjonsservitutter» snarere enn bare leieforhold (og det viste seg at telekommunikasjonsservitutter, som er sterkere eiendomsrettigheter, gjorde det bedre i 2009–2010 under det som ble kjent som den store resesjonen). Mr. Overman, en internasjonal advokat innen skatte- og strukturert finans på den tiden, hjalp først et selskap ved navn MD7 med å komme inn i området for aggregering av grunnleieavtaler i 2004, samme år som Communications Capital Group ble grunnlagt (nå TowerPoint). Telecom Lease Advisors (nå Lease Advisors) ble etablert i 2008. Til slutt etablerte Overman Wireless Infrastructure Partners (WIP) i 2009, og Landmark Dividend fulgte i 2010.

Investering i amerikansk mobilnettstedleasing globalt

Overman og teamet hans hos WIP ekspanderte det amerikansk selskapet internasjonalt. Etter å ha fullført omtrent 1000 investeringer i mobilnettstedleasing i USA, tok Overman og selskapet han grunnla, WIP, først amerikansk mobilnettstedleasing aktøren internasjonalt. Dette var et logisk skritt fordi konkurransen blant amerikanske leasing aktøren drev ned marginene. Aktørene konkurrerte om omtrent 300 000 lokasjoner i USA, men det internasjonale markedet, som besto av flere millioner lokasjoner, var i stor grad uutforsket. I tillegg var Overman en dobbelt europeisk/amerikansk… borger som var født og oppvokst i Nederland (et av de mest åpne og flerkulturelle samfunnene i verden), men som hadde blitt utdannet som profesjonell i USA (ved Georgetown Law School og School of Foreign Service).

Herr Overman anvendte WCPs tilnærming med å kjøpe leieforhold i common law-jurisdiksjoner (Australia, Canada, Storbritannia), der Unison-lignende «servitutter i brutto» ikke eksisterer. Han erstattet deretter servitutter med det (opprinnelig romerske og velbrukte) konseptet med bruksrett i land som (Frankrike, Spania, Italia, Mexico, Brasil, Chile og Colombia). Andre jurisdiksjoner krevde en mer tilpasset tilnærming. Overman hadde tilsyn med investeringen i omtrent 6000 lokasjoner i 20 land på under et tiår. Landmark Dividend and Lease Advisors fulgte etter Overman kun til engelsktalende jurisdiksjoner (Canada og Australia). Men overalt ellers i verden møtte Overman (og møter fortsatt) liten eller ingen konkurranse. Hos TIP fortsetter Overman å innovere og ekspandere til nye markeder som Danmark og Tsjekkia, med ytterligere jurisdiksjoner og aktivaklasser allerede planlagt.

Tårnselskaper som exitstrategi

Selv om den tredje bølgen var ny for både MNO-er og tårnselskaper, ble tårnselskaper raskt “exit-strategien” for leie aktørene. American Tower kjøpte 1800 lokasjoner fra Unison i 2011 (og Unison forlot området). Crown Castle kjøpte 2300 fra WCP i 2012 (og WCP er heller ikke lenger aktiv). InSite Wireless Group kjøpte opp Lease Advisors i 2014 og ble deretter kjøpt opp av American Tower i 2020. Landmark Dividend ble kjøpt opp av Digital Bridge i 2021.

TIP i forkant igjen

Oppkjøpet av mer enn 6000 mobile nettstedsleieavtaler av Mr. Overman og teamene hans tillot WIPs investorer å gå på børs i 2020. Mr. Overman etablerte Telecom Infrastructure Partners (TIP) i februar 2020. Han søkte og fikk umiddelbart kapitalforpliktelsen som var nødvendig for å bidra til å presse den tredje bølgen til sin logiske avslutning (350 millioner dollar i egenkapital, som i kombinasjon med gjeld vil gi TIP godt over 1 milliard dollar å investere). Etter en 18-måneders sabbatsperiode lanserte Mr. Overman TIPs virksomhet 1. september 2021.

Spesialisering er det logiske resultatet av den tredje bølgen

Den logiske konklusjonen av den tredje bølgen er selvfølgelig en ytterligere arbeidsdeling og effektivitet. For noen år siden sa en leder i American Tower, som Mr. Overman forhandlet leietakersponsede investeringsprogrammer for tomteleie med over hele Latin-Amerika, det best: «Trådløse operatører bør spesialisere seg i tale og data, tårnselskaper bør spesialisere seg i stål, og tomteleieaggregatorer bør spesialisere seg i land.»

Problemet har vært at investorer i mobiltomteleie har søkt «oppsiden» forbundet med stål i stedet for å erkjenne at investeringer i mobiltomteleie ligner «Triple Net»-leieinvesteringer i andre aktivaklasser: mens tårnselskaper opprettholder aksjekursene sine ved å forfølge vekst (organisk ved å presse MNO-er for høyere leiepriser og ved å samlokalisere flere leietakere, samt gjennom fusjoner og oppkjøp), har en veldrevet leie aktør fullstendig «målkongruens» med sine leietakere, MNO-ene og tårnselskapene. Begge parter søker langsiktige, forutsigbare, «obligasjonslignende» leiestrømmer.

TIP er forberedt på å bli 100 % kontrollert

Av denne grunn er TIP forberedt på å bli 100 % kontrollert av sine leietakere, MNO-ene og tårnselskapene. Forretningsmodellen vår er å investere i leieavtaler for mobile tomter «slik vi finner dem». Vi er ikke risikokapitalinvestorer som søker å maksimere avkastningen på en begrenset del av investeringene gjennom aggressiv reforhandling. I stedet bygger vi en global portefølje av høy kvalitet med langsiktige, forutsigbare kontantstrømmer – som en obligasjon, ikke en aksje. TIP er forberedt på å gi avkall på enhver mulighet til å reforhande ved å inngå forbedrede leieavtaler (eller hovedleiekontrakt) med sine leietakere som er samtidige med TIPs investering. Dette betyr at MNO-er og tårnselskaper får de pris- og driftsvilkårene de ønsker – uten å måtte bekymre seg for reforhandlinger. TIP vil søke en rimelig avkastning, som det vil være fullstendig transparent om.

Som en sidebemerkning er denne tilnærmingen identisk med tilnærmingen som WCP, Unison og Landmark Dividend har tatt. Amerikanske MNO-er samarbeidet med disse leieaggregatorene for å beskytte strategiske tomter under forutsigbare vilkår. Det gir ingen mening for en investor i tomteleie å forhandle aggressivt med store, børsnoterte, velkapitaliserte leietakere. Det gir enda mindre mening å gjøre det på tvers av mange jurisdiksjoner på flere kontinenter.

Tre eksempler på den tredje bølgen

TIP vil fortsette og forbedre Mr. Overmans merittliste ved å kjøpe mobile site-leieavtaler (og mobile koblingssentraler, DAS og datasentre) uavhengig og i et raskt tempo. Men TIP er godt posisjonert til å hjelpe MNO-er og tårnselskaper med å spesialisere seg ytterligere, og dermed fullføre den tredje bølgen. Her er noen eksempler:

1.: Leietakersponsede leasepremieprogrammer

TIP kan bidra til å skape en “vinn-vinn”-situasjon mellom på den ene siden eiendomseiere og på den andre siden MNO-er og infrastrukturselskaper. Dette er fordi TIPs evne til å betale betydelige, forhåndsbetalte leasepremier til eiendomseiere IKKE avhenger av reforhandling av site-leieavtalen ved fornyelse. I stedet utnytter TIP det faktum at eiendomseieren står overfor “binær risiko”: enten betaler mobile site-leieavtalen leie (“1”) eller den avsluttes («0»). TIP står selvsagt overfor porteføljerisiko (snarere enn binær risiko): hvis en bestemt tomteleieavtale avsluttes, er TIP sikret av tusenvis av andre tomteleieavtaler. Logisk sett betyr dette at det alltid er en utbetalingspris som er attraktiv for både TIP og eiendomseieren. I en rasjonell verden bør 100 % av tomteeierne selge! Attraktiviteten til leiepremier har blitt bekreftet i markedet, med mer enn 25 000 tomteleieinvesteringer gjort over hele verden.

MNO-en eller infrastrukturselskapet vinner mest av alt i dette scenariet fordi TIP er forberedt på å inngå en forbedret leieavtale (eller flertomteavtale, MSA) som gir MNO-en all den driftsmessige fleksibiliteten den ønsker (f.eks. «utvidelse av bruk» og «utvidelse av lokaler»-språk for å støtte 5G-utrullinger), sammen med rimelige leiereduksjoner. MNO-en eller infrastrukturselskapet kontrollerer TIP og eiendomseieren 100 % fordi den forbedrede leieavtalen eller MSA-en er samtidig med TIPs investering. TIP vil aldri ha muligheten til å reforhandle – og mobilnettselskapet eller infrastrukturselskapet vil fortsatt kunne si opp avtalen etter behov.

2. Bryte fastlåst situasjon som følge av den britiske kodeksen for elektronisk kommunikasjon fra 2017

I Storbritannia ble reformen av kodeksen for elektronisk kommunikasjon (ECC) utformet for å bidra til å oppnå allestedsnærværende dekning og økt kapasitet – spesielt i forbindelse med 5G. Mobiloperatører har brukt kodeksen til å oppnå (noen ganger dramatiske) leiereduksjoner, og eiendomseiere har presset tilbake.

Vi har allerede sett flere rettsavgjørelser under kodeksen fra 2017 enn i løpet av hele de 30 årene den forrige kodeksen var i kraft, og tribunalet har advart mot forsinkelser. Regjeringen undersøker om endringer kan være nødvendige, men advokatforeningen oppgir at endringer i kodeksen og prosedyrene er utilstrekkelige.

Ofcom anbefaler at partene bør søke en avtale, og vi i TIP tror vi kan hjelpe. Mer enn 25 000 investeringer i tomteleie over hele verden har vist at eiere av mobile nettsteder liker leiepremier. Tusenvis av tomteleiepremier er betalt i Storbritannia. Som angitt ovenfor, er TIPs vilje til å betale betydelige leiepremier IKKE avhengig av fremtidige leieøkninger. Faktisk er vi forberedt på å akseptere leiereduksjoner slik det er tiltenkt i den nye ECC-en. Vår forretningsmodell er basert på langsiktige, forutsigbare, “obligasjonslignende” kontantstrømmer, uavhengig av deres spesifikke natur. Vår avkastning er IKKE avhengig av fremtidig, forhandlet “oppside”.

Vi har heller IKKE tatt en posisjon i forhold til den nye ECC-en, slik at vi kan bidra til å “bryte fastlåstheten” mellom på den ene siden tomteeiere og på den andre siden MNO-er og infrastrukturselskaper. Vår lave kapitalkostnad lar oss betale betydelige leiepremier til tomteeiere, samtidig som vi tilbyr MNO-er og infrastrukturselskaper fordelene de søker under den nye ECC-en.

TIP er kun en tilrettelegger og er villig til å bli kontrollert 100 % under kontrakt. Vår jobb er å stille til rådighet kapitalen for å “bryte fastlåstheten”.

3.: Tilbakekjøp av grunn og infrastruktur

Tilbakekjøpsprosessen er enkel. TIP erverver rettigheter til å være eiendom, som frihold eller gjennom en hovedlease eller bruksrett. TIP leier deretter eiendommen tilbake til MNO-en, som opprettholder 100 % kontroll over TIP.

MNO-en bruker inntektene som ønsket i lønnsomme «kjerneaktiviteter», som for eksempel teknologiutrullinger. Det er mange fordeler med salgs- og tilbakeleiefinansiering:

Gjenvinne tidligere kapitalutgifter (CapEx) samtidig som 100 % kontroll opprettholdes;

Få 100 % av eiendelens verdi (ingen belåningsgrad);
Forbedre gjeldsgraden, unngå å utløse gjeldsbetingelser;
Mer fleksibel enn gjeldsfinansiering (10–30 års løpetid);
Gjøre en avskrivbar eiendel om til kontanter.

Beskytt eiendelen mot uavhengige tredjepartskjøpere.

MNO-en vil opprettholde full kontroll over eiendelen. TIP er en rent finansiell motpart, ikke en konkurrent. Våre leieavtaler er «Triple-Net» og «obligasjonslignende». MNO-en binder seg til priser, vilkår og betingelser – det blir ingen reforhandlinger. Tjen penger på:

Master;
Mobilsentraler (MSC-er);
DAS;
Datasentre.

Amerikanske MNO-er har beskyttet seg selv ved å inngå salgs- og leaseavtaler av kjerneaktiva med ulike motparter. For eksempel, da AT&T solgte ytterligere 1000 master i 2019, solgte de dem ikke til Crown Castle (som hadde kjøpt 9100 av mastene sine i 2013). I stedet inngikk de en avtale med Peppertree. På samme måte, da Verizon bestemte seg for å inngå en salgs- og leaseavtale på 650 millioner dollar av sitt operasjonssenter i New Jersey i 2015, gjorde de det med Mesirow Financial i stedet for med American Tower. Europeiske MNO-er bør på samme måte vurdere motparter som ikke allerede kontrollerer mastporteføljene sine. For å fullføre den tredje bølgen (optimal spesialisering uten å gi avkall på kontroll), kan MNO-er vurdere å inngå tilbakekjøp av tomter med TIP, samtidig som de forfølger tilbakekjøp av stål, utstyr eller til og med bygninger på toppen av den leide tomten med tredjeparter. Maksimal inntekt, maksimal kontroll.

TIP tilbyr det desidert mest erfarne teamet innen investering i leiekontrakter tilknyttet digital infrastruktur..

I 2000–2009 rådgav Overman Fortune 500-selskaper om mer enn 4 milliarder dollar i «store» leasingavtaler. I 2010–2019 tok Overman amerikansk-inspirerte investorer i internasjonal leasing av mobile nettsteder, og avsluttet over 6000 transaksjoner (til en verdi av ytterligere 1 milliard dollar).

Med TIP forbedrer og akselererer Overman og hans raskt voksende team denne imponerende merittlisten som tankeledere og innovatører innen feltet.